土地の売却にかかる手数料は?売却益を予想するために

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土地を売却すると、各種の手数料や税金が差し引かれてしまいますので、
売却額すべてが手元に現金として入ってくる訳ではありません。

土地売却によって生じる手数料の種類や、それぞれの相場を知っておき、
売却益や所得税の計算をスムーズに行えるようにしておきましょう。

今回は、土地の売却に必要な手数料の種類と、それぞれの相場価格をご紹介します。

土地売却に必要な手数料

土地の売却に必要な手数料は、主に以下の3種類です。

1.仲介手数料

2.土地調査費用

・境界画定費用
・地盤調査費用

3.各種税金

・印紙代(不動産業を営んでいる場合)
・登記費用
・譲渡所得税

それぞれの内容や、発生するタイミング、相場価格について、
以下の項目から順に解説します。

不動産業者への仲介手数料

通常、個人が土地を売却するときは、
不動産業者へ仲介を依頼して購入希望者を探す方法が一般的です。

このとき必ず発生するのが、仲介手数料です。

仲介手数料は不動産業者が設定しますが、
その金額がむやみに高くならないように、
「宅地建物取引業法」で上限金額が制限されています。

また、上限金額は、取引額を3つの区分に分け、
それぞれの区分ごとに割合が設定されています。

仲介手数料の限度額

  • 200万円以下までの取引額→取引額の5%まで
  • 200~400万円までの取引額→取引額の4%まで
  • 400万円を超える取引額→取引額の3%まで

この制限を元に、仲介手数料を具体的に計算してみましょう。

例)2,000万円の土地の仲介手数料

  • 200万円以下までの取引額:200万円×5%=10万円
  • 200~400万円までの取引額:200万円×4%=8万円
  • 400万円を超える取引額:(2,000万円-400万円)×3%=48万円
  • 仲介手数料の上限額:68万円

もちろんこの数値はあくまでも上限価格ですので、
売買時の条件や交渉次第では、上限よりも安くなることもあります。

土地調査費用を請求されることも

土地調査費用は、売買の際に必ず発生するものではありません。

ですが、古い土地の中には、
法制度が曖昧だった時代に、個人間で土地境界のやり取りを済ませたものや、
土地の境界線が間違ったまま登録され続けたものなどが、潜んでいることもあります。

売買後に住民同士のトラブルやクレームとならないよう、
心配な方は実施しておくことをおすすめします。

土地の調査では、
主に「境界画定」と「地盤調査」が行われます。

土地家屋調査士への測量・境界確定費用

  • 測量のみ:約5~10万円
  • 境界確定:約15万円
  • 地積更正登記:約30万円

既に登録されている地積が正しければ、測量のみの費用で済みますが、
測量時と違う場合は境界を確定し、新たに登記を行う費用が発生します。

地盤調査費用

地盤調査には3種類の方法があります。

  • スウェーデン式サウンディング試験:約5万円
  • 表面波探査法:約8万円
  • ボーリング試験:約20万円

地盤の改良が必要となると、
約30万円程度の補強工事が発生しますのでご注意ください。

主婦
土地調査費用は誰が負担する?
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土地調査費用は売主の負担となるケースがほとんどですが、
しっかり登記で境界が確定しており、
近年中に調査を実施しているにも関わらず購入者が調査を希望した場合などは、購入者の負担となることもあります。

もし必要であれば、調査を実施する前に、必ず双方でしっかり話し合っておきましょう。

土地売却で発生する各種税金

土地売却で必ず発生する手数料といえば、各種の税金です。

印紙税

契約書に買主と売主双方が貼る印紙税です。

印紙税は、国税庁の印紙税額で確認することができます。
国税庁:印紙税表(PDF)

土地の売却では、上記の表のうち、

番号1-1
「不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書」

を参照します。

ちなみに、平成30年までは軽減額が適用されますので、
上記の表の黒枠内の軽減された印紙税が適用されます。

また、領収書に貼る印紙については、不動産業を営む人を除き、
個人が土地を売却する際は貼り付ける必要はありません。

抵当権抹消費用と登録免許税

・約5,000円前後
抵当権が付いている土地は、
売却する前に、売主が抵当権抹消登記を済ませておく必要があります。
この司法書士の報酬には、「登録免許税」が含まれます。

譲渡所得税

物件を売って利益が発生した場合は、所得税と住民税、さらに復興特別所得税が課税されます。

まとめ

土地を売却するときは、各種税金や仲介手数料など、
頭を悩ませる費用が立て続けに発生します。

「想定していたお金が手元に入って来なかった」
という事にならないよう、
前もって手数料の合計額をしっかり計算しておかなければなりません。

また、もし売却予定の土地が、
数十年前から登記情報が更新されていない場合などは、
売買後のトラブルを避けるためにも、地盤調査も視野に入れて、
手数料の合計額をシミュレーションしておくと良いでしょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

九州在住で妻、長女、次女、三女の5人家族。建築業界に勤め、新築やリフォームの現場で仕事をしています。 このサイトでは、現場での経験を元に新築・リフォームに役立つ情報をお届けしていく予定です。