相続した土地を売却するときの、税金の計算方法や特例について

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相続した土地を売却する際にも、当然税金が発生しますが、相続発生から10カ月~3年以内の売却であれば、特例により相続税の一部が控除され、税額を安くすることも可能です。

この記事では、土地の売却にかかる税金の基本的なしくみと、相続した土地を売却したときの課税の特例について、法改正前後の違いも踏まえながら解説します。

土地を売却すると、その利益に税金がかかる

まずは、土地を売却したときにかかる税金のしくみを見てみましょう。

土地を売却すると、その譲渡で生じた利益は課税の対象となります。
譲渡で生じた利益とは、売却額の全額ではなく、売却に要した取得費用を、売却額から差し引いた金額のことです。

この売却で生じた利益を「譲渡所得」と呼びます。

例)3,000万円の土地を売却した場合の譲渡所得
A→売却代金=3,000万円
B→取得費用=2,920万円
・土地の購入費用=2,800万円
・必要経費(仲介費用、登記費用など)=120万円
譲渡所得:A-B=80万円

もちろん、譲渡所得が0またはマイナスの場合は、税金はかかりません。

購入金額が不明な場合

土地の購入費用がわからない場合は、
売却代金の5%相当額を「概算所得費」として計算に使うことができます。

上記の例では、3,000万円×5%で150万円が概算所得費となります。

土地の譲渡所得にかかる税金

次に知っておかなければならないのが、土地の譲渡所得の税金の計算方法です。
土地の譲渡所得は分離課税の対象となりますので、給与などの他の所得とは別に計算されます。

譲渡所得に対してかかる税金は、所得税住民税です。

さらに、平成49年12月31日までに売却した場合は、所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されますのでご注意ください。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得に課せられる税額は、
土地を売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。

また、土地の所有がスタートしたとみなされるのは、
被相続人がその土地を購入した期間まで遡ります。

相続した日、または土地を相続人名義に変更した日ではありませんので、
区別しておきましょう。

また、売却した年の1月1日時点で、
所有してからどのくらい経過していたかで、
短期譲渡」と「長期譲渡」に分かれ、
それぞれ適用される税率が異なりますのでご注意ください。

補足
土地の所有期間が5年以内=短期譲渡
(所得税30%+住民税9%)+復興所得税2.1%=39+2.1%
補足
土地の所有期間が5年以上=長期譲渡
(所得税15%+住民税5%)+復興所得税2.1%=20+2.1%

土地を売却したときの税額の例

それでは、さきほどの譲渡所得80万円で、
土地売却にかかる実際の税額の例を求めてみます。

短期譲渡

  • 所得税:80万円×30%=24万円
  • 住民税:80万円×9%=7万2,000円
  • 復興特別所得税×24万円×2.1%=5,040円

合計:31万7,040円

長期譲渡

  • 所得税:80万円×15%=12万円
  • 住民税:80万円×5%=4万円
  • 復興特別所得税×12万円×2.1%=2,520円

合計:16万2,520円

このように、土地を売却するまでの期間が、短期か長期かで税額は倍の開きがあります。

相続した土地を売却するときの特例

以上は土地売却にかかる基本的な税金のしくみですが、その土地が相続によって受け継いだものであれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用されます。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは

相続が発生した場合、その翌日から10カ月以内に相続税を納付しなければなりません。

このとき、相続税の納付期限である、
10カ月目以降から3年のあいだに相続した土地を売却した場合、すでに納めた相続税の金額を、売却する不動産の取得費に加算することができます。

一番初めに行った譲渡所得額の計算が若干変わりますので、この特例が適用された状態で、改めて計算し直してみましょう。

例)

  • 相続税を150万円納めている
  • 相続したのは3,000万円の土地のみ
  • 相続した3,000万円の土地を、10カ月以降~3年以内に売却した

所得税に加算できる上限額:
150万円(相続税)×3000万円(売却した土地の評価額)÷3,000万円(総財産の評価額合計)=150万円

A→売却代金=3,000万円
B→取得費用=3,070万円
・土地の購入費用=2,800万円
・必要経費(仲介費用、登記費用など)=120万円
加算額=150万円
譲渡所得:A-B=なし

このように、取得費用に相続税が加算されることで、
場合によっては所得税額の節税効果を得ることができます。

ただし、この特例は法改正で大きく計算方法が変更され、
従来以上の節税効果は得られなくなってしまいました。

平成27年の改正後の変更点

平成27年の法改正に伴い、下記のように制度が見直されました。

注意
改正前:所有している土地全ての合計相続税額を、必要経費に加算可能
改正後:売却した土地の相続税のみを、必要経費に加算

もし3,000万円の土地を2つ所有しており、それぞれ相続税が150万円ずつかかった場合、

改正前は、
300万円(相続税合計)×6,000万円(所有している土地の評価額)÷6,000万円(総財産の評価額合計)=300万円

を、必要経費として相続税の合計額300万円を加算することができました。

しかし、改正後は売却した土地のみしか計算に入れられませんので、
300万円(相続税合計)×3,000万円(売却する土地のみの評価額)÷6,000万円(総財産の評価額合計)=150万円
までしか、必要経費に加算することができなくなりました。

まとめ

土地を売却して得た利益には、所得税が課せられ、それは相続によって得た土地でも同様です。

場合によっては高額な相続税の支払いのために土地を売っても、税金を差し引かれてしまい、資金が用意できない恐れもあります。

また、相続税を経費の一部として計算できる制度にも、法改正により制限が加えられ、以前よりも大きな控除を受けることができなくなっている点にも、十分注意しなくてはなりません。

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ABOUTこの記事をかいた人

九州在住で妻、長女、次女、三女の5人家族。建築業界に勤め、新築やリフォームの現場で仕事をしています。 このサイトでは、現場での経験を元に新築・リフォームに役立つ情報をお届けしていく予定です。