土地の売却は、一般的に、不動産業者への仲介によって行われます。
土地の価格査定や買主との交渉などは、選んだ不動産業者によって方法や対応が異なるため、慎重に検討しなくてはなりません。
ここでは、土地売却について、仲介業者を選ぶケースを元に、媒介契約から引き渡しまでの流れを解説します。
まずは、基本的な事を押さえていきましょう。
目次
■1.土地売却の方法を選ぶ
土地売却には、主に3つの方法があります。
- 仲介…不動産業者と仲介契約を結び、土地売却を依頼する
- 買取…不動産業者に直接土地を売却する
- 個人間で土地をやり取りする
このうち、最もスタンダードなものは、不動産業者に仲介を依頼するパターンです。
仲介手数料が発生するうえ、必ず売れる保証はありませんが、比較的安全かつ希望に近い形で土地売却を進めることができます。
一方、買取は仲介手数料が発生せず、すぐに土地を現金化することができますが、その分、買取価格も安くなる傾向にあります。
また、最も避けた方が良い方法は、個人間での土地のやり取りでしょう。
売却後に、土地の欠陥や必要書類の見落としなどがあれば、その責任を巡ってトラブルに発展してしまう恐れがあります。上記の理由から、今回は、仲介を選んだ場合を想定して解説します。
■2.土地の価格査定
土地売却では、まず初めに、不動産業者に依頼して価格査定を行います。
価格査定では、
- 周辺の土地の相場価格
- 売りに出す土地の状態（立地、面積、方角、土地の形状など）
などを調べ、最も売却に現実的な価格を求めます。
このとき注意しなければならないのが、依頼した不動産業者によって、査定方法や金額の基準が異なるという点です。
例えば、過去に同じエリアで似たような土地を仲介した際、なかなか買い手が付かなかった経験を持つ業者であれば、その経験を理由に低く査定されることがあります。
査定価格は、売却価格の基準となる重要な数字です。
必ず複数の不動産業者に査定を依頼し、なぜその金額となったか理由も確認しながら、最も納得できる査定価格を選びましょう。
■3.不動産会社との媒介契約・売却開始
土地売買の仲介を不動産業者に依頼する時は、「媒介契約」を結びます。
媒介契約は、以下の3種類から選ぶことができます。
専属専任媒介契約
1つの不動産会社に依頼し、すべての売却活動を任せる契約です。
不動産業者を経由せずに、個人間で土地購入の交渉を行うことはできません。「
専任媒介契約
1つの不動産会社に依頼し、すべての売却活動を任せますが、
個人間で土地購入の交渉を行うことができます。
このとき、他に依頼している不動産業者の情報については明示・非明示を選択することも可能です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼することができ、個人間での交渉も可能です。
3種類のうち一般媒介契約は最も自由度が高い方法です。
しかし、1社のみに任せる専任に比べると、依頼した不動産業者から優先順位を落とされる恐れもあります。
また、媒介契約にはいずれも最大3カ月の有効期間があります。
有効期間が契約書に記載されているかどうかも確認しておきましょう。
■4.購入希望者からの条件交渉
土地情報を公開し、購入を希望する人が現れると、交渉が始まります。
交渉の内容は主に、
- 価格
- 支払い条件
- 引き渡しの希望時期
などです。
交渉は、売主と買主が直接顔を合わせて行うケースは少なく、仲介業者が間に入ることになりますので、意思の疎通がしやすい担当者に出会っておくと良いでしょう。
価格交渉では、値段を下げる代わりに相手から条件を提示されることがあります。
例）
- 古井戸を残す代わりに、売却価格を下げてほしい
- ローンの審査が通っており、すぐにでも購入できるので、金額の端数を切り捨ててほしい
- など
これらの値下げ交渉に関するアドバイスが受けられる点も、仲介業者を通すメリットです。
■5.売買契約・決済・引き渡し
無事に交渉がまとまれば、いよいよ買主と売買契約を交わします。この時、売却価格の一部を手付金として受け取りますが、この手付金は、契約を証明するものとして引き渡しまで重要な意味を持ちます。
もし条件の良い他の買主が現れても、既に手付金を受け取っており、かつ買主が住宅ローンの申し込みなどに既に着手していれば、契約解除のためには手付金の倍返しというペナルティが発生します。
問題なく売却に進む場合は、引き渡しまでに以下の準備に取り掛かることになります。
- 登記事項の書換（所有権移転、抵当権抹消）
- 仲介業者と買主の立ち合いによる、土地の現地確認
- 仲介業者への仲介手数料の支払い
このうち、登記事項の書換は、複数の役所で証明書類を取り寄せなくてはなりませんので、仲介業者を通して早めに司法書士に依頼すると良いでしょう。
■まとめ
土地売却の流れは、業者へ依頼して最終的に売買契約に向かう非常にシンプルなものです。
しかし、業者の査定価格が妥当か、購入希望者からの交渉にどう対応するかなどの心理戦も発生するため、ただ売れるまで待っていれば良いわけではありません。
業者の査定価格とは別に、自分で土地の査定価格を調べる、媒介契約の更新までに売れなければ仲介業者を見直すなど、売主自ら行動することも時には必要です。
●こちらもご参考下さい。
→査定を依頼する前に、簡単に土地建物の相場を知る方法は？
→土地建物を高値で売却する方法！相場よりも高く早く売れる？
→土地の売却にかかる手数料は？売却益を予想するために
→【保存版】売却前から引き渡しまで、土地建物を売るときの注意点まとめ
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- 不動産会社に仲介に入ってもらう。
- 査定競合させ適正価格～高値の値段を付けてもらう。
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