古家付土地は売却可能?再建築不可・老朽化などケースごと解説!

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人が住めない古家が残っている土地は、
売却したいと思っても、どう扱うべきか頭を悩ませてしまいます。

古家は、年代が経ち過ぎたために買い手が付きにくいものもあれば、
再建築不可物件に該当するものもあるため、売却は慎重に計画しなくてはなりません。

この記事では、古家付き土地を売却する時の、ケース別のポイントをご紹介します。

古家付きとはどのような土地か

古い年代に建てられ、その後の法改正の結果、現行の建築基準法に違反してしまった建物を「既存不適格」と呼びます。

法に違反する要因は様々ですが、中には、建物を建ててはならない土地に建てられてしまった「再建築不可物件」もあります。

「再建築不可物件」が建っている土地は、土地自体が建築の条件を満たしていないため、例え既存の古家を解体して更地にしても、新たに建物を建てることができません。

また、法に反していなくても、年代が経ち過ぎて老朽化した古家は、リフォーム・解体のいずれを行なう場合でも、費用が割高になるため敬遠される傾向にあります。

再建築不可物件付きの土地を売却するとき

先ほどもご説明した通り、再建築不可物件付きの土地は、古家を解体しても後から家を建てることができません。

しかし、あらかじめ建物をリフォームしておき、人が住める状態にして売りに出すことは可能です。

この時の注意点として、階数の追加や増築など、建築確認申請を伴う大規模なリフォームは行えないことや、リフォーム費用が発生することを押さえておきましょう。

再建築不可物件を売却する時、建物の価格はほとんど0円になります。

さらに、ほぼ土地代のみの価格となるだけでなく、土地価格も周辺相場の2,3割は安く設定しなければなりません。

買い手にしてみれば、再建築不可物件の購入は利用できる住宅ローンも少なく、瑕疵の確率も高いなど、リスクの大きい買い物です。

よほどその土地になんらかの需要がなければ、相場価格での取引は期待できないと言えるでしょう。

そのため、もし再建築不可物件をリフォームして売りに出す場合、リフォーム費用が売値を上回ってしまうと、お金を払って土地を処分することになってしまいます。

老朽化した空き家付きの土地を売却するとき

単純に老朽化しただけの古家は、中古の空き家をリフォームしようと考えている方、解体して新たに家を建てようと考えている方双方の需要を見込むことができます。

ただし、あまりにも建物の老朽化が進行し過ぎていると、購入を避けられてしまう可能性は否めません。

例えば、シロアリ被害の跡が部屋中のあちこちにある、古い荷物を放置し過ぎてカビの臭いが充満しているなどのように、人が住めない古家は、リフォームに大がかりな工事と費用を要してしまいます。

このような、解体されることがわかりきっている古家が土地に付いている場合は、解体費用を買主と売主のどちらが負担するかを、先に明確にしておくことが大切です。

解体費を支払っても、土地の売値で利益の確保が見込めるのであれば、「解体費用は要相談」とするなど、買い手の目線に立って条件を提示すると良いでしょう。

解体費用はこちらから確認できます。

古家付きの土地は更地にして売却した方が良い?

古家を解体し、更地にして土地を売却する場合、固定資産税の税額に注意しなくてはなりません。

建物が建っている土地は、固定資産税の減税が適用されています。そのため、更地にするとその減税が解除されてしまいます。

もし、更地にして売却に出した場合、すぐに買い手が見つからなければ、更地の状態で計算された固定資産税も支払わなくてはなりません。

更地にすることによって需要に繋がるのか、更地にせずとも買い手を集めることができるのかを見極めたうえで、解体を判断しましょう。

まとめ

古家付きの土地は、その建物の状態によって取るべき対策が異なります。特に、多くのデメリットを抱える「再建築不可物件」は、リフォームによる品質向上や、解体後の使い道を提案するなど、需要の糸口を根気よく探さなくてはなりません。

また、長年手入れされず人が住めなくなった古家も、費用を負担して解体すべきか、リフォーム用の中古物件として残すべきか、家の状態に応じて提案方法を選択する必要があります。

●こちらもご参考下さい。
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ABOUTこの記事をかいた人

九州在住で妻、長女、次女、三女の5人家族。建築業界に勤め、新築やリフォームの現場で仕事をしています。 このサイトでは、現場での経験を元に新築・リフォームに役立つ情報をお届けしていく予定です。